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不動産オーナーの方が亡くなった場合の手続きについて

この記事では、不動産オーナーの方がお亡くなりになられた場合の法律上の問題点やそれを解決するために必要な手続きなどをご紹介しています。

不動産オーナーが亡くなった場合に特有の問題点

不動産の所有者、賃貸人は誰がなるのか

不動産オーナーが亡くなった場合、その不動産は誰のものになるのでしょうか。民事信託や遺言を作成しないまま亡くなった場合、相続人の所有(共有)となります。相続人が1人の場合はその方が単独で、相続人が複数人いる場合は全員で共有することになります。この共有という状態を解消するためには、遺産分割協議を行い、誰が不動産の所有者になるのかを決める必要があります。

所有権とは別に、誰が「賃貸人」になるのかというと、この賃貸人たる地位を相続人が承継することになります。そのため、相続人が複数人いる場合全員で賃貸人という地位を準共有することになります。

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賃料収入は誰のものになるのか

相続人が複数いる場合に、遺産分割協議が成立するまでの間、毎月賃料が発生します。この賃料は誰のものになるのでしょうか。

この点、最高裁平成17年9月8日判決は以下のように判断しています。

遺産は、相続人が数人あるときは、相続開始から遺産分割までの間、共同相続人の共有に属するものであるから、この間に遺産である賃貸不動産を使用管理した結果生ずる金銭債権たる賃料債権は、遺産とは別個の財産というべきであって、各共同相続人がその相続分に応じて分割単独債権として確定的に取得するものと解するのが相当である。遺産分割は、相続開始の時にさかのぼってその効力を生ずるものであるが、各共同相続人がその相続分に応じて分割単独債権として確定的に取得した上記賃料債権の帰属は、後にされた遺産分割の影響を受けないものというべきである。 したがって、相続開始から本件遺産分割決定が確定するまでの間に本件各不動産から生じた賃料債権は、被上告人及び上告人らがその相続分に応じて分割単独債権として取得したものであり、本件口座の残金は、これを前提として清算されるべきである。 最高裁平成17年9月8日判決

つまり、各相続人が法定相続割合に応じて取得することになるということです。

不動産オーナーである父が死亡し、妻、長男、長女が相続人のケースを想定します。この場合、法定相続分は妻1/2、長男1/4、長女1/4です。賃料が毎月100万円入ってくる場合、この賃料のうち、妻は50万円、長男は25万円、長女は25万円を、それぞれ取得することができるということです。

遺産分割協議が成立した場合は、その不動産を取得した者賃料を取得することになります。

かりに、遺産分割が成立していないにもかかわらず、相続人の一人が賃料収入を独占しているような場合、他の相続人はどのような手段をとればいいかというと、その賃料収入を独占している相続人に対して、「私の法定相続分に相当する賃料を支払え!」という不当利得返還請求等を行っていく必要があります。

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誰が管理を行うのか、固定資産税は誰が払うのか

上述のとおり、遺産分割が成立するまでの間、賃貸人たる地位を相続人は承継していますので、相続人において管理する必要があります。

民法には共有物の管理について、以下の規定が設けられています。

(共有物の管理) 第二百五十二条
1 共有物の管理に関する事項(次条第一項に規定する共有物の管理者の選任及び解任を含み,共有物に前条第一項に規定する変更を加えるものを除く。次項において同じ。)は,各共有者の持分の価格に従い,その過半数で決する。 共有物を使用する共有者があるときも,同様とする。

2 裁判所は,次の各号に掲げるときは,当該各号に規定する他の共有者以外の共有者の請求により,当該他の共有者以外の共有者の持分の価格に従い,その過半数で共有物の管理に関する事項を決することができる旨の裁判をすることができる。

一 共有者が他の共有者を知ることができず,又はその所在を知ることができないとき。

二 共有者が他の共有者に対し相当の期間を定めて共有物の管理に関する事項を決することについて賛否を明らかにすべき旨を催告した場合において,当該他の共有者がその期間内に賛否を明らかにしないとき。

3 前二項の規定による決定が,共有者間の決定に基づいて共有物を使用する共有者に特別の影響を及ぼすべきときは,その承諾を得なければならない。

4 共有者は,前三項の規定により,共有物に,次の各号に掲げる賃借権その他の使用及び収益を目的とする権利(以下この項において「賃借権等」という。)であって,当該各号に定める期間を超えないものを設定することができる。
一 樹木の栽植又は伐採を目的とする山林の賃借権等 十年
二 前号に掲げる賃借権等以外の土地の賃借権等 五年
三 建物の賃借権等 三年
四 動産の賃借権等 六箇月

5 各共有者は,前各項の規定にかかわらず,保存行為をすることができる。民法第二百五十二条

例えば、不動産の修繕が必要になる場合、不動産の修繕は「保存行為」(民法252条5項)に該当しますから、各自が単独で行うことができます。また、この費用は、遺産の管理に必要な費用ですから、相続財産から支出することができます。

融資の返済は誰が負担するのか

不動産オーナーが金融機関から融資を受けている場合、債務者であるオーナーが亡くなっても毎月の返済は継続します。

この金融機関への返済ですが、これは相続人が当然に分割して返済する義務を負います。

不動産オーナーである父が1億円の融資を受けて死亡した場合に、妻、長男、長女が相続人となるケースを想定します。この場合、法定相続分は妻1/2、長男1/4、長女1/4ですから、妻は5000万円、長男は2500万円、長女は2500万円の債務を当然に承継することになります。

そのため、金融機関は、各相続人に対して、直接返済を求めることができるのです。

関連Q&A

被相続人に債務があった場合①

被相続人に債務があった場合②

被相続人に債務があった場合③

固定資産税等は誰が負担するのか

固定資産税は相続人全員が法定相続分に応じて負担しなければなりません。もっとも、実務上は、誰かひとりが代表者として支払い、その支払った分を相続財産から支出するという方法もあります。

なお、固定資産税の納付書は、不動産の名義変更が終了するまで、あるいは、市町村へ届出するまでは、被相続人宛に送られます。ご実家に誰も住んでいない場合は、郵便受けをきちんと確認するようにしましょう。

遺産分割が長引くような場合は、代表者の届出を市町村役場へ行うことで、納付書が代表者に送られます。

相続税の申告や負担は誰が行うのか

相続税は、遺産の総額が3600万円以下であれば課税されません。相続人が複数人いる場合は、基礎控除額(3000万円 + 600万円 × 法定相続人の数)で算定をします。

相続の開始があったことを知った日の翌日から10か月以内に相続税の申告書を税務署に提出しなければなりません。これは相続人全員が行う必要があります。

注意なければならないのが、遺産分割が終わっていなくとも、相続税の申告期限が延長されることはないということです。

遺産分割協議が成立していない場合、各相続人が法定相続割合に従って財産を取得したものとして相続税の計算をし、申告及び納税をしなければなりません。相続税の申告書に「申告後3年以内の分割見込書」を添付して提出することを忘れないようにしましょう。なお、この場合、小規模宅地の特例等が使えなくなる場合がありますので注意してください。

そして、遺産分割協議が成立したのちに、その遺産分割協議の内容に従って計算をした税額と申告した税額が異なる場合は、実際に分割をした財産の額に基づいて修正申告又は更正の請求をします。

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必要な手続きは?

遺産分割協議

相続人が複数人いる場合は、相続人全員で遺産分割協議を行い、どの不動産を誰が承継するのかを話し合う必要があります。

融資を受けている場合は金融機関と債務引き受けの協議

金融機関から融資を受けている場合、不動産の所有権を取得する者が融資を引き受けることが一般的です。ある相続人が債務を引き継ぎ、他の相続人は債務を負わないことを「免責的債務引受」といい、債権者の同意が必要となります。金融機関に相談をして、所定の書式に全員で署名押印を行う必要があります。

賃料管理口座の名義変更

遺産分割が終了したら、賃料を管理する口座の名義変更を行いましょう。所定の書式がありますので、その書式に全員の署名押印をして提出しなければなりません。

不動産の名義変更

遺産分割協議書の内容を実現するためには、不動産の登記の名義変更を行わなければなりません。これを所有権移転登記手続といいます。

賃借人に対する通知

不動産の所有者が変更となった場合、賃借人に対して通知を行い、混乱がないようにしましょう。

生前の対策が必要不可欠!

不動産オーナーが生前の対策なく死亡した場合、相続税の負担や物件の管理等に支障を生じさせるリスクが高いと言えます。

そのため、以下のような生前対策が必要不可欠です。

家族信託(民事信託)

家族信託(民事信託)は、信託銀行等が提供している信託サービス(商事信託)とは異なり、本人や家族の安心した生活,円滑な資産承継といった本人の希望を実現するために、自身の財産を信頼できる家族に託す(=信託する)という仕組みをいいます。

生前の財産管理だけでなく、お亡くなりになった後の資産承継についても定めることができます。

当事務所では、家族信託(民事信託)のご提案、契約書作成、口座開設などをフルサポートしています。

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遺言書の作成

遺言書を作成することで、どの不動産を誰に承継させるのかを定めることができます。

遺言書には、ご自分で作成する自筆証書遺言と、公証人に作成を依頼する公正証書遺言があります。

当事務所では、これらの遺言書作成をサポートしておりますし、遺言書の内容を実現する遺言執行者についても対応しております。

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不動産オーナーの生前対策は、相続税対策も必要となってくるため非常に高度で専門的です。当事務所では、税理士、司法書士とも提携をしており、万全な相続サポートを提供しております。

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